以租代售私家农场旅游地产

　　三大“变种”小产权房曲线入市

　　《经济参考报》记者日前在北京、辽宁、山东、江苏、广东等地采访时发现，在中央14部委一片“清理整顿”声中，小产权房悄然变异为“农业生态房”“养老公寓”“旅游地产“会员制农庄”等，通过“以租代售“使用权代替产权“荣誉村民”等方式换装入市，其形式设计精巧，旨在逃避政策法规的约束。专家指出，应尽快遏制小产权房“变种”带来新一轮农地入市潮，建议有关部门尽早出台清理整顿方案，明确农地流转相关制度。

　　“以租代售”：宅基地上兴建会员制养老中心

　　“紧邻小汤山，40平方米四合院，售价18万。”这是北京市昌平区崔村镇南庄村喜洋洋养老中心的广告《经济参考报》记者调查发现，这里正在“以租代售”小产权房，价格从十几万到几十万不等。“养老中心”只是个幌子，入住者不乏年轻人，已形成一个居民小区。

　　走在“养老中心”里，随处可见“出租、出售”广告。负责房屋销售的养老中心刘经理说，目前正在出售的为第3期，养老中心占地是租南庄村的，与村委会签订了租赁合同到2052年。养老中心分3期建有平房约400间，1、2期已经全部卖出，三期也剩得不多了。

　　记者在现场看到，三期建设的“四合院”每套建筑面积70多平方米，包括三间北房、两间南房，使用年限40年，售价60万元。

　　购买这里的房屋后，与养老中心签订“入住协议”，类似长期租赁协议。记者注意到，协议中对入住人有这样一条约定：男60岁以上、女55岁以上，不得转租转售。这里的住户孙某说“这纯粹是规避政策风险，买房后谁住根本没有人管。”

　　“协议规定了入住年限和价格，还有大家最关心的拆迁问题。协议规定遇到拆迁，一是住户可以参与拆迁，拆迁给多少钱你拿多少钱；二是养老中心按入住年头扣除房钱后，将剩余的钱退还给住户。”刘经理说。

　　在位于八达岭高速水屯桥西的昌平区奤夿屯“伊舍小镇”，打着“旧村改造”的旗号，这里建设的养老公寓已经售罄。

　　销售人员告诉记者，“伊舍小镇”项目是北京市第一批13个旧村改造项目的一部分。项目将旧村拆掉，给回迁农民盖一部分回迁房，另外建设几十栋楼房，以“入会”形式对外销售，号称属于养老产业园性质，采用会员制运作，只需一次缴纳所选户型的会员费就可入住。如果发生拆迁，拆迁补偿归买房者。

　　“伊舍小镇”在房地产网站上打的广告显示，这里的二手房均价已高达6500元/平方米。销售人员称，该项目一期已售完，约有1000多套养老房屋“如果你需要，可以留下电话号码，待二期开盘时我们会通知你。”

　　会员协议有两种方式：一种是无期限有效，子女可以继承；另外一种就是五年制，五年之后可以选择退会，会员费全额退还，实际上也就是居住五年。

　　一位会籍顾问表示，房子是在村集体土地上开发建设的，产权归属村里。购房者经认购后可享受当地荣誉村民待遇，给购房者颁发《奤夿屯村荣誉村民》证书及由村委会核发的房屋使用权证，大可不必担心产权。

　　据知情者透露，目前“养老公寓”项目之所以兴起，除了项目本身销售收入外，一旦通过民政部门验收，还可以套取补贴。