浅谈我市商品房价格 - 西部在线

近年来，我市房地产开发呈现出迅速发展之势，商品房价格稳步上升。如何正确看待商品房这一特殊消费品，促进我市房地产的健康发展，从而改善广大人民群众的住房环境，是我们都应该分析思考的问题。价格是市场的表现形式，商品房价格是房地产市场的表现形式，商品房价格最终是由房地产市场供求关系决定的。我市商品房价格现状我市本轮商品房价格上涨起始于2004年10月份，平均价格为1020元/㎡，随着房地产市场的变化和国家调控政策的频出，我市商品房价格走过了一个不平坦的道路，在国家调控政策的大的背景下，商品房价格顺市而上，逐步抬升。几年来，多层住宅从2006年的1476元/㎡到今年的2880元/㎡，可以说上涨的绝对值不高，为每平方米1000多元，但增长率为95%，年均增长15.8%。高层、小高层住宅在三门峡市是近5年的事，价格从2700元/㎡上升到今年的3200元/㎡，增幅为每平方米500元，增长率为18%，年均增长3.6%。商品房价格上涨的原因随着现代住房消费观念和生活理念的普及，城市大多数子女已经颠覆了传统居住模式，不愿与父母同住，有无独立适居的房产已经成为了结婚的必备条件之一，这是影响房价的原因之一；随着城市化进程的加快，城市新增人口和城市住房困难家庭对住房的渴望和消费需求，也是影响商品房价格的原因之一。影响商品房价格的因素很多，但在房地产市场供需基本平衡的市场状态下，商品房建设成本是影响商品房价格最主要的因素。（一）住宅品质和性能的提升，推动商品房建设成本上升。城市居民居住环境近30年尤其是近10年来发生巨大变化，总的概括是：楼长高了，居民住房更宽敞了，环境更美了。一是居住面积从小到大。三门峡市城市居民人均建筑面积从10年前不足20平方米到现在30平方米，增长了10多平方米。同时三门峡市近年每年仍以人均建筑面积1平方米多的速度增长。二是居住成套房增多。20多年前我们大多住的是平房、瓦房，10多年前有部分居民住上了楼房，现在我们90%的人住的是楼房。新楼逐步增多，矮旧房屋逐步减少，住房成套率在逐步提高。伴随着成套房建设的供水、供电、供暖、供气、通信等生活设施逐步增加和完善，小幅度增加了建设成本。三是居住环境变美了。随着房地产综合开发能力的提高和开发理念的提升，高品质、高品位的大型住宅小区不断涌现，居住环境有较大的改善。购房者也需要功能配套齐全、环境优美的小区。公共配套设施的增长和完善，增加了房屋的使用功能，但也推动商品房建设成本的增加。四是房屋节能和新技术产品的推广使用，如中空双玻璃、外墙保温、太阳能综合利用等，提高了房屋的使用性能，但也提高了建设成本。土地取得成本提高推动房价上涨近年来，土地价格的飙升更是商品房价格居高不下的重要原因。由于我市城市发展迅速，城镇化水平日益提升，大量务工人员涌入城市就业、安居，这就大大提高了商品房的需求量，造成土地紧张，土地价格也就“水涨船高”。而我市范围内，优质地块和潜力地块已开发殆尽，现只有旧城、城中村改造和新区具备成为大规模开发项目的载体。在旧城、城中村改造中，往往出现征地、拆迁费用过高带动商品房价格上涨，而商品房价格上涨又再次带动拆迁补偿费用增长，形成恶性循环的现象。近几年，土地价格从每亩50多万元竞拍到每亩400多万元，楼面地价从每平方米500多元上升到每平方米1400多元，直接推动了商品房价格的上升。商品房建设成本的上升提高了房价商品房建设成本包括土地取得费用、前期费用、土建安装成本、配套设施费用、管理费、利息、税费、利润等八个方面组成。土建安装成本是商品房建设最主要的方面。近年来，钢材、水泥、玻璃、沙石等建筑材料价格逐步上涨，人员工资逐步增加，多层住宅土建及安装费用从5年前的600元/㎡上涨到现在的850元/㎡，高层住宅土建及安装费用从1200元/㎡已上涨到现在的1500元/㎡，加之其他配套设施和各种税费的增长，大大提高了建房成本，这也是商品房价格上涨的重要原因。下一步商品房价格总的发展趋势我市商品住宅分为多层和高层、小高层两大类，随着市区鼓励建设高层住宅政策的持续执行，预计今后几年多层住宅价格仍将上涨，而高层、小高层住宅价格增长速度将逐步放慢。影响商品房价格走势主要包括以下几个方面的因素：一是房地产开发投资增势强劲，开发市场比较活跃。去年全市开发在建项目92个，房地产开发完成投资43.98亿元，同比增长87%；施工面积461万平方米，同比增长48.8%；新开工261.5万平方米，同比增长47.6%。其中市区：在建项目39个，房地产开发完成投资25亿元，同比增长127%；施工面积219.92万平方米，同比增长88%；新开工138.16万平方米，同比增长100%。今年上半年，全市在建项目95个，房地产开发完成投资20.09亿元，同比增长25.2%；施工面积473万平方米，同比增长37.9%；新开工137万平方米，同比下降18%。其中市区：在建项目38个，房地产开发完成投资12.7亿元，施工面积194万平方米，新开工54万平方米。二是我市商品房供应量总体上略大于需求量，商品房供应充足，在一定程度上降低了由于成本因素推高的商品房价格的上涨速度。两年来，我市市区商品房连续新开工面积年平均超过100万平方米，这是三门峡市住房建设规模较大的时期，也是房地产市场住房供应量较大的时期。住房需求分为主动需求和被动需求，经测算，我市市区每年主动需求房屋建筑面积在30万㎡左右，2010年征收和拆迁的房屋面积30万㎡，由于征收拆迁造成的被动需求在40万㎡，因此，2010年住房供应量超出住房需求量30万㎡左右。市场供需短期失衡已造成商品房空置现象的发生，浪费了资源，影响企业经营。这对房地产市场和商品房价格上涨带来较大冲击，短期内商品房价格下降的概率增加。三是国家调控政策特别是住房保障政策的出台，强力推进保障性住房的建设，将会制约商品房价格的上涨。我市去年已建成并分配廉租房2000套，分配经济适用房近400套，今年还有2150套的保障性住房开工建设。廉租房、经适房、公租房等保障性住房不仅成为市民热议的话题，4000多套保障性住房切实解决了一部分群众的生活难题，改善了群众生活条件。保障性住房在我市房地产市场中扮演重要角色，在一定程度上分流了部分低收入住房消费群体，缓解住房、购房压力，在提高城市居民生活品质的同时，将会对稳定商品房价格起到决定性作用。综上所述，我市房地产市场仍将健康稳定向前发展，仍将对国民经济的增长起到积极的推动作用，商品房价格从长远来看仍将长期慢速小幅增长。

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