购房提醒：买包租房必须警惕高风险 - 西部在线

最近，不断有业主反映一些楼盘包租售房，出现财务危机的情况。例如延庆某项目，开发商售房时曾经许诺，代客出租房屋，以后每月固定返还租金，然而开发商现在已经拿不出钱来了；CBD某高档物业，承诺在两年内，每月给付高额租金回报，两年后全额回购房屋，然而这些房屋却没有出租出去，开发商仅仅给了两个月租金回报，就没钱付了。这些楼盘，在售房时均许诺可以包租、给付租金回报、甚至可以回购房屋，开发商保证能够有相对稳定、相对高额的租金回报，因此吸引了一大批购房者。这些购房者主要目的不是为了自住，而是为了获取高额回报，本质上这是一种投资方式。但是，房地产开发商承诺包租楼盘升值、投资回报的促销方案，却具有很高的风险。首先，投资就可能会出现风险，因此世界各国对投资活动无不重法详规，严加监管。但目前许多楼盘推出的包租虽然是一种投资行为，但却明显缺乏对风险的预测、监管、防范等，这么多包租售房的楼盘，甚至看不到像样的风险评估与回报担保，这显然对投资人很不利。其次，包租售房时，购房者很少在意房屋市场价值，而仅考虑投资回报，所以房屋一般售价偏高，明显不符合市场规律。这类房的房价，不仅高于同类地段的同类房屋，甚至高于同一小区未实行包租售房的同样房屋，使得投资者的入市成本大增。这样，包租的风险就非常高了。同时，一些包租售房者，许诺的租金回报往往好得离谱。如CBD某小区内100多平方米的房屋，开发商许诺每月的租金回报达到2万多元，如果考虑税费、成本、费用等，那么这套房屋要租到多少才能有钱给业主？因此这种租金回报根本不现实，怎么可能不出现风险！建设部出台的《商品房销售管理办法》中，第十一条明确规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。但这几年房地产形势好，这种禁止性的规定，许多人都忘了。甚至有些投资者连起码的警惕或防备都没有。如郊区某度假酒店、公寓式房屋，在售房的时候，开发商就有预谋了：签订购房合同的是开发商与购房者，而签订包租合同的竟然是物业管理公司与购房者。也就是说，实际上开发商是不承担任何包租的义务与责任的，一旦无钱给付业主，业主只能找物业管理公司。然而物业公司有什么资本？并且业主也没有权利由于无法实现包租目的而解除合同，因为包租不构成开发商的承诺。这样，风险从一开始就已经注定要发生了。这种先天的问题，事后再想补救极为困难。业主没有了获利的来源和保障，虽然房子还在，但从投资的角度看却很惨。因此，购房者买这类包租的房子一定要提高警惕。（北京市理格丰律师事务所　郭玉涛）

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